Vivienda

Desde hace unas semanas los medios de comunicación se han hecho eco de un aumento en las ventas de viviendas en 2014 (aquí, aquí y aquí) como si de ello dependiera el futuro del país y como si no hubiéramos aprendido nada de la crisis en la que aún estamos sumidos. No olvidemos que, a pesar de todas las fanfarrias que han sonado en los últimos días como si ya estuviéramos en la gloria, el PIB (Producto Interior Bruto) de 2014 ha conseguido a duras penas igualar al de 2012. Pues bien, el sector de la vivienda está sumido en una crisis de la que para salir de ella va a requerir mucho más tiempo del transcurrido, dada la desmesura que alcanzó en sus niveles de producción. Como si de una amnesia fortuita se tratara, los medios se habían olvidado que los cambios fiscales introducidos por el gobierno, con el pomposo nombre de reforma fiscal, entraba en vigor el 1 de enero de 2015 y la venta de viviendas iba a ser especialmente maltratada con la ampulosa reforma y había que anticipar operaciones a 2014.

Pues bien, basta con leer los datos de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondiente al primer mes de 2015 para confirmar lo que digo y con el riesgo que entrañan las predicciones, creo que aún no va a remontar. Dicha estadística recoge el registro de las transmisiones que se han realizado con anterioridad, lo que significa que algunas de las transmisiones registradas son de diciembre de 2014 o incluso anteriores. A pesar de lo cual el incremento de transmisiones inscritas, que fue del 28,5%, es el menor de los últimos 5 años. Pero es que las transmisiones inscritas que aumentaron fueron las de viviendas usadas, las de viviendas nuevas disminuyeron; propio de operaciones de realización de ganancias patrimoniales con un tratamiento fiscal más favorable en 2014 que en 2015.

Compraventa de viviendas. Estadística de transmisiones de derechos de la propiedad. Fuente: INEEl valor del PIB del sector de la construcción, medido tanto desde el ámbito de la oferta como desde el de la demanda, mantiene una caída constante, como no podía ser de otra manera, pues se unen la disminución de actividad en los dos ámbitos fundamentales en el sector, la construcción de viviendas y la obra pública que promueve el sector público. Y es el desmedido valor que alcanzó este sector dentro del PIB del país el que provoca que estemos obsesionados con él. Pero esa obsesión no debe provocar el olvido de lo ocurrido y que nos ha traído hasta donde estamos. La pérdida de puestos de trabajo vinculados o relacionados con la construcción de vivienda, en un primer momento, seguido de la reducción de la obra pública por los recortes en las disponibilidades presupuestarias, después, son las causas que explican la mayor parte del nivel de desempleo en España. Pero repito, la solución no pasará por recuperar los niveles de construcción de pisos alcanzados con anterioridad, ni el nivel de construcción de infraestructuras con un nivel muy significativo de realizaciones innecesarias e inútiles, con coste desmedido; de las que, lamentablemente, vamos a ser testigos de su puesta en marcha a lo largo de 2015.

Viviendas de Seseña
Viviendas de Seseña

Pero esta obnubilación con la vivienda es fruto del ansia por ser propietarios, en vez de usuarios, por una parte, y del tremendo stock de vivienda vacía en espera de uso, que está lastrando la actividad financiera y es causante de la mayor parte del rescate financiero que ha habido que aplicar al sector bancario. La acumulación de viviendas vacías en España es algo incomprensible en otros países. Según el último Censo de Población y Viviendas, el correspondiente a 2011, que elabora el INE, el número de viviendas vacías era de 3.443.365 unidades, con un aumento de 336.943 unidades desde 2001. El INE define una vivienda vacía como aquella que no ha sido ocupada, está disponible para venta o alquiler e incluso ha sido abandonada. Si tenemos en cuenta que en ese mismo censo se estimaba que en España había 25.208.623 viviendas, las viviendas vacías eran el 13,66% del total. Una cifra, en mi opinión, muy elevada y que, ni tan siquiera, es necesaria para una apropiada regulación del mercado. Y digo esto porque el exceso de viviendas vacías no se repartía por igual en todo el territorio. Hay poblaciones donde ese exceso de vivienda vacía y de suelo urbanizable no será aprovechado jamás. Como ejemplo extremo preguntad en Yebes (Guadalajara), que había multiplicado por 25 el número de viviendas en 2011.

Pero esos datos de 2011 nos quedan lejos para dedicarnos a obtener opiniones sobre ellos, máxime con la crisis tan impresionante que ha transformado el mundo inmobiliario. Para intentar aproximarme al número de viviendas sin uso, lo que denominaremos como vivienda libre sin vender, a pesar del error que pueda incluir, que no considero significativo, he combinado dos datos de la información estadística que ofrece el Ministerio de Fomento, aquí. Por una parte el número de viviendas libres terminadas, entre los años 2004 y 2013, y por otra parte el número de transacciones de viviendas libres nuevas en el mismo periodo de tiempo. Parto de que a fin de diciembre de 2003 no había stock de vivienda libre nueva sin vender, lo que es mucho suponer, pero hago mía esa hipótesis.

Las viviendas libres terminadas entre 2004 y 2013 en todo el territorio nacional fueron 3.598.458 y las transacciones de viviendas libres nuevas durante el mismo periodo fueron 2.211.100, ello supone que existe un exceso de vivienda libre terminada sobre vivienda libre nueva vendida de 1.387.358 viviendas, en esos 10 años, que en mi opinión se acerca más a la realidad de lo que se encuentra sin vender y sin uso específico. En este cálculo no he incluido ni las viviendas con protección, pues entiendo que no es razonable pensar que existen viviendas de protección sin adjudicar, ni se incluyen las viviendas libres usadas en venta, que bien podrían formar parte del stock pues muchas de ellas solo han sufrido una transmisión nominal, pero nunca han sido utilizadas; no obstante, la falta de información estadística sobre que viviendas libres usadas pasan a ser ofertadas en cada ejercicio me impide aportar el dato. No podemos olvidar que algunas viviendas se consideran usadas por haber sufrido la primera transmisión, pero en realidad el adquirente no tuvo nunca la intención de ocuparlas sino de actuar como un mini agente inmobiliario y proceder a su venta posterior; actividad que en este momento tiene, en algunas zonas, muy poco porvenir y ha causado un gran número de ejecuciones hipotecarias. A estas últimas viviendas las podemos denominar viviendas libres en reventa.

Viviendas de Ciudad Valdeluz en Yebes
Viviendas de Ciudad Valdeluz en Yebes

Pues bien, asumida la hipótesis de que a final de 2003 no había viviendas libres sin vender y considerando que un reducido 10% de las viviendas libres vendidas en el periodo 2004-2013 son viviendas libres en reventa, el stock de viviendas libres en venta alcanzaría, al menos, 1.600.000 viviendas. Y si tenemos en cuenta que en el año 2014 se registró la transmisión por compraventa de 320.000 viviendas, nuevas y usadas, podríamos sacar la conclusión de que existe oferta para cubrir la demanda de los próximos 5 años, pero sería errónea, pues hay zonas donde el stock de viviendas disponibles es inferior al 10% y zonas donde supera el 30%. ¿Y qué significa todo ello? Que el mercado de la vivienda está absolutamente alterado, a lo que ha contribuido el Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, con el cambio normativo en materia fiscal, y debemos alejarnos de los cantos de sirena que nos lanzan periódicamente desde los voceadores de la burbuja. Y no olvidemos que hubo que crear un banco malo, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, SA (SAREB), en la que hemos enterrado unos cuantos miles de millones de euros y aún no ha terminado la broma.

salud a tod@s

Pedro L. Egea

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